很多人都希望自己的父母可以多給自己留一些資產，這樣自己以后就可以不用那麼辛苦了。在香港有一個人給兒子留下了200間商鋪。要知道香港的商鋪的寸土寸金，200間商鋪也是價值連城。
可是兒子接手之后才發現，原來這些商鋪很多都是貸款買的，如今租金都覆蓋不了銀行利息。這個人就是有著香港鋪王之稱的鄧成波，而他的兒子就是鄧耀昇。
鄧成波也是香港的傳奇人物，他跟李嘉誠一樣是靠著地產起家。可是李嘉誠是靠著自己開發物業出售或者收租賺錢。鄧成波卻是靠著買下別人開發的商鋪或者公寓、寫字樓來收租賺錢。
鄧成波在去年去世，留下了價值800億的遺產，而他的遺產跟生意也交給了小兒子鄧耀昇。很多人肯定非常羨慕鄧耀昇，可以繼承這麼多的商鋪，每年光是收租就是一筆天文數字了。
可是事實上鄧耀昇如今壓力卻是非常大。因為鄧成波買下的很多物業都是貸款買的。父親去世一年之內，鄧耀昇連續賣掉了65間商鋪，足足套現了170億，可是卻還不夠還銀行貸款，依然是壓力巨大。
其實在鄧成波去世之前，他們家族就已經在陸續出售資產了，2年之內至少套現了上百億的資產，主要就是因為這兩年零售跟餐飲行業不好，所以租金大跌。鄧家收到的租金已經無法覆蓋銀行的利息，所以頂不住了，不得不出手部分物業來還債。
我們都知道，其實投資商鋪，回報率非常低的。比如說你有100萬，買了第一間的鋪子，每年的租金大概就兩三萬而已。如果你要靠著這兩三萬的租金來擴張，繼續買鋪子收租，那麼是非常難的。
那麼鄧成波又是如何在香港白手起家，買下這麼多的鋪子，其實說白了就是杠桿。鄧成波年輕的時候，不過是一個霓虹燈的學徒。那個時候他才20歲左右，也沒什麼錢。50年代的時候，香港樓市開始興起。
霍英東發明的樓花，引起了很多的轟動。所謂的樓花就是房子還沒建好，然后就開始建設，樓花就類似一個憑證。當時不少人在炒賣樓花，鄧成波也跟著去炒賣樓花，結果運氣好就賺到了第一桶金。
之后鄧成波就開始投資商鋪。很多人可能不知道，過去幾十年香港的商鋪價值漲了多少倍。六七十年代香港銅鑼灣羅素街的一間普通的商鋪，價格可能就是幾萬元，如今這里的商鋪動輒就價值幾千萬，如果位置好的，面積大的，價值幾個億也是很正常。
六七十年開始投資商鋪，僅僅是鋪價的上漲就賺得盆滿缽滿了。當時租金上漲也非常快，鄧成波也獲得了不錯的回報，于是他又買了更多的商鋪。可是畢竟要靠著租金來擴張，還是非常難的。
于是鄧成波就開始借用銀行的貸款，也就是學會了用杠桿，他不斷用貸款來買商鋪，然后要租金去覆蓋利息。只要商鋪升值夠快，他一轉手賣掉就可以賺一大筆錢。表面上鄧成波是賺租金，其實是賺差價。因為租金肯定無法覆蓋利息。可是過去幾十年，整個行情一直往上走，所以鄧成波的這個模式也完全沒有問題，只有膽子夠大，那就可以不斷擴張。
可是問題就是這個世界上任何的行業都是有周期的，香港的商業地產也不例外。這幾年香港遭遇疫情等影響，零售業遭遇了很大的打擊。這就造成租金大幅度下滑。
租金下滑就進一步造成流動資金的不足，因為過去租金一直漲，那麼就可以覆蓋銀行的利息，可是如今租金下滑，那麼就不行。唯一的辦法就賣商鋪。可是商鋪的價值跟租金是息息相關的。租金漲，商鋪價格就漲。可是租金跌了，那麼商鋪的價格就跌了。也就是說這個時候出手商鋪，可能就要虧很多錢。
現在鄧耀昇就是面臨這個情況。其實這個問題在疫情之前就已經發生了，可是之前他們家族一直撐著。鄧耀昇幾年之前就加入了家族公司，他也發現了問題。于是他一直想要多元化發展。可是鄧耀昇經驗不足，他在市場行情高位的時候買下了幾十家酒店，同時還入股了養老院。
可是這兩年香港酒店生意就更差了。鄧耀昇的收購不僅僅沒有幫助家族公司完成轉型，而且還造成了新的問題，導致公司負債率更高了。
如今父親去世了，看似留下了一個商鋪帝國，其實卻是一個千瘡百孔的公司。鄧耀昇為了還債，現在只能低價不斷往外去賣資產。他已經賣掉了65間鋪子，回籠了170億的資金，這些資金也都用來還貸款。可是估計鄧耀昇家族的窟窿還不止這麼大，未來這個家族何去何從也是很難說。
其實說白了，做生意只能有多少錢就做多少生意，如果無限用杠桿，那麼一定會出事的。
