香港鋪王留200間商鋪,兒子鄧耀昇賣65間套現170億,還不夠還貸款

delightW11 2022/10/14 檢舉 我要評論

很多人都希望自己的父母可以多給自己留一些資產,這樣自己以后就可以不用那麼辛苦了。在香港有一個人給兒子留下了200間商鋪。要知道香港的商鋪的寸土寸金,200間商鋪也是價值連城。

可是兒子接手之后才發現,原來這些商鋪很多都是貸款買的,如今租金都覆蓋不了銀行利息。這個人就是有著香港鋪王之稱的鄧成波,而他的兒子就是鄧耀昇。

鄧成波也是香港的傳奇人物,他跟李嘉誠一樣是靠著地產起家。可是李嘉誠是靠著自己開發物業出售或者收租賺錢。鄧成波卻是靠著買下別人開發的商鋪或者公寓、寫字樓來收租賺錢。

鄧成波在去年去世,留下了價值800億的遺產,而他的遺產跟生意也交給了小兒子鄧耀昇。很多人肯定非常羨慕鄧耀昇,可以繼承這麼多的商鋪,每年光是收租就是一筆天文數字了。

可是事實上鄧耀昇如今壓力卻是非常大。因為鄧成波買下的很多物業都是貸款買的。父親去世一年之內,鄧耀昇連續賣掉了65間商鋪,足足套現了170億,可是卻還不夠還銀行貸款,依然是壓力巨大。

其實在鄧成波去世之前,他們家族就已經在陸續出售資產了,2年之內至少套現了上百億的資產,主要就是因為這兩年零售跟餐飲行業不好,所以租金大跌。鄧家收到的租金已經無法覆蓋銀行的利息,所以頂不住了,不得不出手部分物業來還債。

我們都知道,其實投資商鋪,回報率非常低的。比如說你有100萬,買了第一間的鋪子,每年的租金大概就兩三萬而已。如果你要靠著這兩三萬的租金來擴張,繼續買鋪子收租,那麼是非常難的。

那麼鄧成波又是如何在香港白手起家,買下這麼多的鋪子,其實說白了就是杠桿。鄧成波年輕的時候,不過是一個霓虹燈的學徒。那個時候他才20歲左右,也沒什麼錢。50年代的時候,香港樓市開始興起。

霍英東發明的樓花,引起了很多的轟動。所謂的樓花就是房子還沒建好,然后就開始建設,樓花就類似一個憑證。當時不少人在炒賣樓花,鄧成波也跟著去炒賣樓花,結果運氣好就賺到了第一桶金。

之后鄧成波就開始投資商鋪。很多人可能不知道,過去幾十年香港的商鋪價值漲了多少倍。六七十年代香港銅鑼灣羅素街的一間普通的商鋪,價格可能就是幾萬元,如今這里的商鋪動輒就價值幾千萬,如果位置好的,面積大的,價值幾個億也是很正常。

六七十年開始投資商鋪,僅僅是鋪價的上漲就賺得盆滿缽滿了。當時租金上漲也非常快,鄧成波也獲得了不錯的回報,于是他又買了更多的商鋪。可是畢竟要靠著租金來擴張,還是非常難的。

于是鄧成波就開始借用銀行的貸款,也就是學會了用杠桿,他不斷用貸款來買商鋪,然后要租金去覆蓋利息。只要商鋪升值夠快,他一轉手賣掉就可以賺一大筆錢。表面上鄧成波是賺租金,其實是賺差價。因為租金肯定無法覆蓋利息。可是過去幾十年,整個行情一直往上走,所以鄧成波的這個模式也完全沒有問題,只有膽子夠大,那就可以不斷擴張。

可是問題就是這個世界上任何的行業都是有周期的,香港的商業地產也不例外。這幾年香港遭遇疫情等影響,零售業遭遇了很大的打擊。這就造成租金大幅度下滑。

租金下滑就進一步造成流動資金的不足,因為過去租金一直漲,那麼就可以覆蓋銀行的利息,可是如今租金下滑,那麼就不行。唯一的辦法就賣商鋪。可是商鋪的價值跟租金是息息相關的。租金漲,商鋪價格就漲。可是租金跌了,那麼商鋪的價格就跌了。也就是說這個時候出手商鋪,可能就要虧很多錢。

現在鄧耀昇就是面臨這個情況。其實這個問題在疫情之前就已經發生了,可是之前他們家族一直撐著。鄧耀昇幾年之前就加入了家族公司,他也發現了問題。于是他一直想要多元化發展。可是鄧耀昇經驗不足,他在市場行情高位的時候買下了幾十家酒店,同時還入股了養老院。

可是這兩年香港酒店生意就更差了。鄧耀昇的收購不僅僅沒有幫助家族公司完成轉型,而且還造成了新的問題,導致公司負債率更高了。

如今父親去世了,看似留下了一個商鋪帝國,其實卻是一個千瘡百孔的公司。鄧耀昇為了還債,現在只能低價不斷往外去賣資產。他已經賣掉了65間鋪子,回籠了170億的資金,這些資金也都用來還貸款。可是估計鄧耀昇家族的窟窿還不止這麼大,未來這個家族何去何從也是很難說。

其實說白了,做生意只能有多少錢就做多少生意,如果無限用杠桿,那麼一定會出事的。

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